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【張明珠專欄】日圓兌港元跌穿5.2算 日本樓價再上一層樓 中國富人買樓資金湧往東京江東區

【張明珠專欄】日圓兌港元跌穿5.2算 日本樓價再上一層樓 中國富人買樓資金湧往東京江東區

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By 張明珠 on 22 Mar 2024
Sakura Japan & Global創辦人

日本央行早前取消負利率,將政策利率由負值上調到0%至0.1%,為2007年以來首次加息,正當坊間以為日圓會上升時,日圓卻掉頭向下,日圓兌港元更跌穿5.2算。

其實日本結束負利率是「冰封三尺」,因日本負債不少,坊間指日本不太可能加息太多。日圓是否升值,還是要看美國是否降息,日本跟美國利差仍大。目前日本仍是利率相對低的國家,如果沒有大幅升息的話,應該影響有限,而且市場利率算很低,以日本當地人買樓自住,最低按揭利率為約0.5%,如果出租物業約在2至3%之間。

日圓下跌下,對比年初日本物業的查詢量及成交量,以本行為例,現時亦已上升4成,近月前往內地講解日本物業投資時,由於環球通脹及升息下,內地的投資者不再只是熱衷投資歐美房地產,而是更關注日本房地產市場,普遍都是關注於10億日圓(約5160萬港元)一整幢,有數十個單位出租的類型。海外人士在日本承造按揭大多為5成至7成左右。

海外買家覺得日本樓因匯率低水,而覺得樓價平,但其實日本樓價已升至日本當地普通家庭「買唔起」的水平。亦有一部分海外投資者為了可以隨時出售或自用物業,例如方便到日本旅遊時可作臨時居住用途,故其投資策略是「伸向」東京都心區,結果推高了當地樓價。

日本房地産調查公司東京KANTEI(東京品川)3月最新數據顯示,東京都心6區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區)2月二手房平均期望售價(約753平方呎)為1.138億日圓(約588萬港元)。比1月上漲2.2%,連續13個月刷新自2002年開始統計以來的最高紀錄。

日本二手樓價高漲的主要原因在於來自海外的投資需求旺盛,除了日本的新建房屋外,海外房地産投資者熱衷購買日本的二手住宅,原因有幾個,其中之一就是樓價平。

2022年起日圓匯率走向貶值,對海外投資者來説,日本的房地産就更平。加上投資環境相對其他東南亞國家良好,日股亦創新高之下,日本樓成為更熱門的投資選擇。至於中國內地市場,則可能基於相關部門強化限制等原因,不少中國人亦決定把手上資金「走出國」,日本樓遂成為可以選擇的投資對象。

另外日本二手物業的交易透明度高,即使身在海外亦易於獲得交易動向及租金回報等投資的判斷資訊。由於獲得信息很方便,不睇樓而直接買賣的情況也不少。

有外媒指出,可欣賞到東京鐵塔、東京晴空塔、彩虹橋的豐洲塔樓,已經是著名的中國人聚居區。有當地上班族更稱,物業有20%都是中國人買的,「公寓裡團購中國食品,送貨的也是中國公司」。而東京市政的調查顯示,過去5年,豐洲塔樓所在的江東區,擁有物業的中國人增加了14.8%,而奢華住宅集中的中央區、品川區和港區內,去年擁有物業的中國居民則增加了20%。事實上,根據東京官方統計,去年約有近63萬外國人常住在東京,其中,中國人超過25萬。

張明珠

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